Najtrudniejszym zadaniem przed inwestorem, który decyduje się włożyć swój kapitał w nieruchomość zabytkową – pałac, zamek, posiadłość jest oszacowanie kosztów prac. Te mogą być znacznie wyższe od pierwotnych założeń. Dlaczego? Przede wszystkim ze względu na brak wiedzy, a często jakiejkolwiek dokumentacji. Kolejna sprawa to ochrona konserwatorska, która również może wpływać na koszty.

Rzeczywistość rynkowa pokazuje jednak, że mimo iż nie są to inwestycje łatwe, warto je realizować. Rosnąca liczba hoteli w dawnych murach, odrestaurowanych posiadłości i zajadów, a w dużych miastach także zabytkowych willi i kamienic, które pełnią funkcję hotelową czy biurową, zdaje się potwierdzać sensowność takich projektów. Oczywiście ostatecznie wszystko zależy od tego, jaką nieruchomość wybierzemy.

– Dawne pałace i zamki właśnie dzięki swojej historii mogą odnosić rynkowy sukces jako obiekty przystosowane do nowych komercyjnych celów. Badania preferencji klientów hotelowych pokazują, że stare mury, hotele zabytkowe, cieszą się uznaniem klientów. Rynek nieruchomości zabytkowych wychodzi bardzo dużego zapóźnienia. Swoje zrobiły zawieruchy dziejowe i smutny czas PRL. Obecnie klienci stają się coraz bardziej świadomi. Potencjał zabytków dostrzegają nie tylko samorządy, które stopniowo remontują kamienice, ale też deweloperzy. Dzięki nowym projektom komercyjnym, wiele dotychczas zapomnianych nieruchomości ma szansę odzyskać dawny blask – komentuje Leszek Michniak, prezes Grupy WGN.

– Na pewno nie będzie przesadą stwierdzenie, że rynek nieruchomości zabytkowych święci obecnie tryumfy. W biurach pośrednictwa WGN obserwujemy zdecydowany wzrost zainteresowania tego typu nieruchomościami. Inwestorzy je odnawiają na nowe cele – przede wszystkim z myślą o rynku turystycznym i hotelowym. Dawne pałace idealnie nadają się do tego, z kolei rosnąca koniunktura w turystyce skłania firmy do przekonania, że takie inwestycje się opłacą. W dużych miastach dawne zabytki pełnią bardziej zróżnicowane funkcje – np. handlowe, czego dowodem może być choćby łódzka Manufaktura, czy wyremontowany dom handlowy Renoma w Warszawie. W przedwojennych kamienicach dobrze „czują się” hotele i restauracje, ale też biura. Zabytki poprzemysłowe, dawne fabryki, które przedstawiają wartość architektoniczno – historyczną, są dostosowywane do funkcji m.in. handlowych, także mieszkaniowych – dodaje Leszek Michniak.

Kup Pan zamek

Charakterystyczną cechą rozwijającego się polskiego rynku nieruchomości zabytkowych jest bardzo duży wachlarz cen, co wynika z faktu, że oprócz rosnących zasobów nieruchomości wyremontowanych i dostosowanych do nowych funkcji, ciągle ogromny jest także zasób zabytków, które dopiero czekają na remont. Jak już zostało wspomniane – po hekatombie wojny i 50 latach PRL dopiero teraz dla polskich zabytków zaświeciło słońce. Choć instytucjonalne wsparcie dla takich projektów nadal nie jest wystarczające, to jednak rynek robi swoje. Za ratowanie zabytków w Polsce zabrał się głównie sektor prywatny. Dziś to deweloperzy, którzy realizują nowe projekty w dużej mierze dzięki temu ratują tego typu nieruchomości.

Najtańsze pozostałości dawnych zamków i pałaców są do kupienia już za kilkaset tysięcy złotych czyli pieniądze za które można kupić średnie mieszkanie w dużym mieście – a przecież chodzi czasem o nieruchomości wielkości kilku tysięcy mkw Oczywiście są to obiekty zupełnie zrujnowane, do generalnego remontu i w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Dla przykładu – ruiny pałacu w gminie Kętrzyn na Mazurach wystawiono na sprzedaż za 340 tys złotych. Chodzi o obiekt o powierzchni ponad 800 mkw umiejscowiony na działce o pow. ponad 13 tys mkw Nieruchomość to dworek z połowy XIX wieku.

Inna oferta to XIX – wieczny pałac w Osetnie. Duża nieruchomość o powierzchni 6000 mkw została wystawiona na sprzedaż za 2,3 mln zł, co daje bardzo niską stawkę wynoszącą niecałe 400 zł/mkw

– Pozornie nie warto wkładać pieniędzy w nieruchomości zrujnowane, ale właśnie takie, zdekapitalizowane obiekty mogą być gratką inwestycyjną – zwłaszcza jeśli mieszczą się na atrakcyjnych działkach, a tak często jest w przypadku kompleksów pałacowych. Dawny park może być jednak zaletą jak i wadą. Generalnie wszystko sprowadza się do ochrony konserwatorskiej. Jeśli jej nie ma, inwestor może np. zburzyć część budynku i dobudować nowy, zachowując tylko najlepiej utrzymaną część nieruchomości zabytkowej. Rozwiązań jest wiele. Niewątpliwie nieruchomości w gorszym stanie technicznym stanowią zasób, w którym można „ustrzelić” okazję cenową – tłumaczy Leszek Michniak.

Na drugim biegunie cenowym są zamki i pałace, które przeszły rewitalizacje i działają w nowych komercyjnych funkcjach. Takie nieruchomości mogą kosztować nawet kilkanaście – kilkadziesiąt milionów złotych.

– Przykładem z ofert WGN może być piękna nieruchomość hotelowa z bałtyckiego wybrzeża. Gruntownie zrewitalizowany zamek rycerski z miejscowości Krąg, w województwie zachodniopomorskim pochodzący z 1494 roku został wyceniony na 16 mln zł. Zaletą tej nieruchomości z pewnością jest fakt, że działa w niej dobrze prosperujący hotel. Inna zaleta to piękna działka – zamek usytuowany jest w parku o powierzchni 2,6 ha. To jedna z nielicznych nieruchomości tego typu w Polsce i Europie, która należy do kategorii tzw. zamków wodnych (położony nad jeziorem o powierzchni 18 tys m kw.) – opowiada Leszek Michniak.

Za kilkuset metrowy zabytkowy budynek hotelowy, który już przeszedł remont należy zapłacić przynajmniej kilka milionów. Przykładowo: 4 – gwiazdkowy hotel z końca XVIII wieku z okolic Bielska – Białej (obiekt wyremontowany kilka lat temu) wyceniono na 6,5 mln zł.

4,5 mln to natomiast cena ofertowa nieruchomości hotelowej w Lesznie, w Wielkopolsce. Chodzi o piękny klasycystyczny pałac, z pierwszej połowy XIX wieku. We Wschowie, w woj. lubuskim, otwarty po remoncie w 2007 roku, Zamek Królewski, w którym mieści się czterogwiazdkowy hotel, został wystawiony na sprzedaż w cenie ponad 4,7 mln zł.

W wycenie zabytku bardzo wiele zależy od umiejscowienia. Zupełnie inne ceny obowiązują w dużych miastach – tu jest znacznie drożej, nawet za budynki o bardzo złym stanie. Zrujnowana kamienica w centrum miasta to wyzwanie dla inwestora, ale jednocześnie świetna lokalizacja. W dużych miastach, gdzie znacznie trudniej o pałace i zamki, najpopularniejsze nieruchomości zabytkowe to przedwojenne kamienice. Za świetnie zlokalizowane kamienice we Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie płaci się nawet kilkadziesiąt milionów złotych. Za około 600 – 700 metrową kamienicę do remontu położoną stosunkowo blisko trzeba zapłacić około 1,5 – 2 mln zł. Inne ceny obowiązują, gdy te same obiekty są wyremontowane i pełnią swoje komercyjne funkcje. Przykład z Gdańska: zabytkowa kamienica zlokalizowana w okolicach starówki. Za 500 mkw obiektu trzeba zapłacić aż 14 mln zł. Cena metra kw. wynosi ponad 27 tys zł. Inna oferta tego typu to np. kamienica na Stary Mieście we Wrocławiu. Obiekt po generalnym remoncie uzyskał wycenę na poziomie ponad 15 mln zł.

Koszty, koszty, koszty

Inwestor, który zdecyduje się na rewitalizację zabytków, powinien realistycznie ocenić koszty, a z tym będzie duży problem. Sam zakup nieruchomości za np. kilka milionów złotych to za mało. Obiegowa opinia, w której jest jednak sporo prawdy, mówi, że koszty prac mogą być wielokrotnie wyższe od samej ceny zakupu. Dlatego inwestor powinien dysponować nie tylko odpowiednim kapitałem, ale i poduszką finansową na wypadek „nieprzewidzianych okoliczności”.

– A o takie nietrudno. Firma kupująca dajmy na to XVII – wieczny zamek ma znikomą szansę uzyskać pełnię dokumentacji w zakresie przeprowadzanych dotychczas prac. Zwyczajnie też nie wie, co czai się w „trzewiach” budynku. Z tego powodu realne oszacowanie kosztów jest bardzo trudne. Elementy podstawowe dla konstrukcji, a więc np. stropy, dach, instalacje mogą być w bardzo złym stanie, czego często na „pierwszy rzut oka” nie widać. Dlatego już w trakcie prowadzenia prac może dochodzić do nieprzyjemnych niespodzianek. Konieczność wykonania zaawansowanych, nieprzewidzianych robót wydłuża znacznie proces inwestycyjny i zwiększa koszty – – komentuje Leszek Michniak – Dlatego inwestor powinien z góry założyć, że ich poziom będzie znacznie wyższy oraz dysponować odpowiednią poduszką finansową. Część nakładów wynika po prostu z faktu, że obcuje się z nieruchomością zabytkową. Jeśli ta jest w rejestrze, inwestycja podlega kurateli konserwatora, a to wiąże się z szeregiem obostrzeń, które zwiększają koszty prac – dodaje.

Co obejmuje ochrona konserwatora zabytków? W grę wchodzi albo kompleksowa ochrona całego obiektu, albo jego części albo układu urbanistycznego, którego elementem jest nasz obiekt. W każdym przypadku słowo konserwatora ma pierwszeństwo wobec planów inwestycyjnych.

– Współpraca z konserwatorem zaczyna się praktycznie od razu. Inwestor kupujący zabytek ma obowiązek zgłosić Wojewódzkiemu Konserwatorowi Zabytków zmianę jego statusu prawnego. Co więcej – jeśli kupujemy zabytek z rejestru od skarbu państwa albo samorządu, mamy nie tylko możliwość ale wręcz obowiązek przeprowadzenia remontu i to w określonym przepisami prawa terminie. Każde, jakiekolwiek prace w obiekcie, wymagają zgody konserwatora. W tym celu trzeba złożyć konserwatorowi wniosek, w którym inwestor wskaże zakres i sposób prowadzenia prac. Powinien przedstawić dokładny opis robót, wskazać kierownika prac. Do wniosku należy dołączyć załączniki, przede wszystkim potwierdzenie prawa do władania nieruchomością (odpis księgi wieczystej) i program planowanych robót budowlanych ze wskazaniem przewidywanego terminu ich rozpoczęcia i zakończenia – tłumaczy Leszek Michniak.

Warto zaznaczyć, że obostrzenia mogą dotyczyć nie tylko obiektów samodzielnie wpisanych do rejestru ale i takich, które znajdują się na chronionym obszarze. W tej sytuacji konserwator ma kontrolę także nad zmianami w nowych budynkach, które znajdują się w chronionym rejonie. Najtrudniejsza do przeprowadzenia będzie natomiast rozbiórka zabytku. W takiej sytuacji zgodę na wykreślenie nieruchomości z rejestru musi wydać sam Minister Kultury.

Jakie prace będzie można wykonać bez przeszkód, a co będzie wymagać „gimnastyki”?

Generalnie często można zauważyć nieco łagodniejsze podejście konserwatorów do prac wewnątrz budynków, o ile już wcześniej jakieś zmiany były dokonywane. Nie oznacza to jednak, że właścicielowi wolno wszystko. Elementy o dużej wartości – zabytkowe łuki, polichromie, mogą być na szczególnej konserwatorskiej uwadze, podobnie jak w dawnych dworkach wszelkie piece i oryginalny układ pomieszczeń.

Najbardziej kosztochłonnna może być konieczność użycia odpowiednich materiałów czy techniki budowlanej. Konserwatorzy dbają, by wygląd nieruchomości nie odbiegał od „epoki” – stąd czasem wymuszają zastosowanie materiałów typowych dla wieku i rodzaju budownictwa ( np. cegły klinkierowe, dachówki itp.). Jeśli chodzi o wnętrza – z konserwatorem trzeba będzie ustalać nawet takie kwestie jak stolarka, okucia, klamki nie mówiąc już o elewacji, balkonach, posadzkach czy schodach.

Co zrobić, gdy w ogóle nie uzyskamy zgody konserwatorskiej na prace? Mamy możliwość odwołania. Należy jednak pamiętać również, że i bez wpisu do rejestru zabytki podlegają ochronie. Nawet jeśli zamek bądź pałac jest wyszczególniony „tylko” w ewidencji zabytków i tak może być pod kuratelą konserwatora, np. gdy zawnioskuje o to starosta. Kolejna sprawa: posiadanie zgody konserwatora na przeprowadzenie inwestycji nie zwalnia nas z konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę. Jeśli zabytkowy pałac albo zamek nie widnieje w rejestrze zabytków, ale jest ujęty w ewidencji, wtedy o formach ochrony obiektu mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Polskie zagłębia zamków i pałaców

Na koniec kilka zdań należy poświęcić zasobom nieruchomości zabytkowych w Polsce i ich umiejscowieniu. Z danych Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego wynika, że w Polsce jest około 71 tys obiektów zabytkowych w rejestrze Liczba nieruchomości poza rejestrem – w gminnych ewidencjach – może być znacznie wyższa. Oczywiście nie uwzględnia się również budynków historycznych i wartościowych, które do rejestru i ewidencji jeszcze nie trafiły.

Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego wyróżnia następujące typy obiektów zabytkowych, które znalazły się w rejestrze: zespoły urbanistyczne, sakralne, obronne, publiczne, zamki, rezydencje, zieleń, folwarczne, gospodarcze, mieszkalne, przemysłowe, cmentarne i inne.

Jeśli chcemy wskazać na regiony naszego kraju wyjątkowo obfitujące w zabytki, z całą pewnością należy do nich Dolny Śląsk z liczbą ponad 8500 nieruchomości w rejestrze Duże „nasycenie” zabytkami cechuje również Mazowsze (7200 nieruchomości zabytkowych wpisanych do rejestru) i Wielkopolskie (ponad 7100 nieruchomości).

Najwięcej dawnych arystokratycznych pałaców, posiadłości, willi zachowało się do naszych czasów w województwie wielkopolskim. Z ministerialnych danych wynika, że w Wielkopolsce jest blisko 800 takich nieruchomości wpisanych do rejestru. Na Dolnym Śląsku tego typu nieruchomości w rejestrze jest blisko 700, natomiast na Mazowszu ponad 500. Jeśli natomiast chodzi o zamki – województwo dolnośląskie ma absolutną przewagę – z liczbą 93 nieruchomości zabytkowych typu zamek, które zostały ujęte w rejestrze. Na drugim miejscu w tej kategorii uplasował się Śląsk, gdzie mieszczą się 32 zamki widniejące w rejestrze oraz Małopolska z liczbą 31 takich obiektów.

– Dolny Śląsk jest polskim „zagłębiem zabytków”. Można powiedzieć, że ten region w kraju nieco rekompensuje nam utratę ziem na wschodzie, gdzie pozostały tysiące zabytkowych śladów polskości – w postaci nie tylko miejskiej zabudowy, ale też przede wszystkim dawnych dworków szlacheckich i pałaców – komentuje Leszek Michniak.

Prezes Grupy WGN dodaje, że choć zaprezentowane w tym tekście obostrzenia związane z ochroną konserwatorską i kosztami mogą odstraszać inwestorów, to jednak funkcjonują również i zachęty do inwestowania w stare mury. Inwestor może ubiegać się na pieniądze na remont – z kasy państwowej, od samorządów czy z Unii Europejskiej. Możliwe jest nawet refinansowanie 75 proc. kosztów przeprowadzanych prac.

Szybko rosnąca liczba hoteli w dawnych pałacach, biur, restauracji w kamienicach, osiedli mieszkaniowych i centrów handlowych w budynkach pofabrycznych, wskazuje na to, że potencjał tego rynku jest spory. Ogólnie dobra koniunktura gospodarcza oraz świetne wyniki w zakresie nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych skłaniają inwestorów do realizacji takich, odważnych projektów.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN