Zakup nieruchomości zabytkowej, czy to na własne cele mieszkaniowe, czy pod działalność komercyjną wymaga niejednokrotnie dużego zaplecza finansowego, nie tylko na zakup ale też jego remont i modernizację. Inwestorów często zniechęca czuwający nad tego typu nieruchomościami konserwator zabytków, z którego opinią trzeba się liczyć. Zakup zabytkowej nieruchomości pociąga za sobą szereg działań administracyjnych, konieczność uzyskania niezbędnych zezwoleń itp. Inwestycja w nieruchomości zabytkowe powinna więc zostać dokładnie przemyślana.

fot. oferta WGN

Pomimo tego wielu docenia dwory, pałace i zamki za niepowtarzalny klimat często z bogatą, barwną historią. Ich kubatura daje duże pole do popisu, jeśli chodzi o przyszłą adaptację. Dlatego inwestorzy z zasobnym portfelem coraz przychylniej przyglądają się tego rodzaju obiektom, dostrzegając drzemiący w nich potencjał inwestycyjny.

Potencjał nieruchomości zabytkowych

Nieruchomości zabytkowe to obiekty o wyjątkowej architekturze, jednak potencjalni inwestorzy muszą się liczyć z trudnościami, jakie niesie ze sobą lokata kapitału w tego rodzaju obiekt.

Według analityków WGN zakup dworu, pałacu czy zamku może być bardzo lukratywną inwestycją. We wnętrzu takiej nieruchomości inwestor może stworzyć oryginalny hotel lub centrum biznesowe. Doskonale sprawdza się także połączenie turystyki z miejscami noclegowymi i gastronomią.

Potencjał tych nieruchomości jest ogromny, jednak należy zdawać sobie sprawę z tego, jakie trudności może nastręczać tego typu inwestycja biznesowa. Ceny nieruchomości zabytkowych są zazwyczaj bardzo wysokie, o ile mowa o pałacach i dworach, które są w dobrej kondycji technicznej i nie wymagają zbyt dużych dodatkowych nakładów. Natomiast jeżeli inwestor ma w planach zakup taniej nieruchomości, to w niskiej cenie może liczyć zazwyczaj na ruinę. Oczywiście nie oznacza to, że w pałace i zamki, które popadły w zły stan techniczny, nie należy inwestować. Wręcz przeciwnie – czasem zakup w niskiej cenie zrujnowanej nieruchomości i wyremontowanie jej może okazać się bardziej opłacalne, niż zakup pałacu lub zamku nie wymagającego dużego nakładu finansowego. Jest to jednak dużo bardziej ryzykowna inwestycja, gdyż dokładny stan techniczny zabytkowych obiektów często nie jest znany.

fot. oferta WGN

Inwestycja, która może przynieść duże zyski

Analitycy WGN podkreślają, że w przypadku inwestycji w nieruchomość o charakterze zabytkowym lokalizacja nie odgrywa kluczowej roli, chociaż oczywiście dobrze, jeśli dwór, zamek lub pałac będzie zlokalizowany w miarę blisko granic większego miasta.

Poszukując idealnego obiektu inwestor powinien wcześniej wziąć pod uwagę, jaką funkcję będzie chciał nadać obiektowi. Czy ma to być duży hotel zapewniający dodatkową rozrywkę (pole golfowe, baseny, atrakcje przy jeziorze, sporty wodne itp.), czy może bardziej duże centrum biznesowe, oferujące miejsca noclegowe dla pracowników oraz przestronne sale konferencyjne umożliwiające zorganizowanie dużego kongresu lub szkolenia. A może ma to być bardziej kameralny obiekt oferujący różnorodne, luksusowe i oryginalne komnaty apartamentowe? Inwestor może też postawić na podkreślenie klimatu zamku i przywrócenie mu dawnego wyglądu – wówczas może czerpać zyski z turystyki i opłat pobieranych za zwiedzanie obiektu.

Poza samym obiektem inwestor powinien zwrócić uwagę także na teren przyległy do zamku czy pałacu. Często na terenie nieruchomości znajduje się historyczny park lub staw. Potencjał terenu przyległego stwarza wiele możliwości adaptacyjnych, które mogą stanowić wartość dodaną dla biznesu.

Kupujący powinien zdawać sobie sprawę z wielu przeszkód, jakie mogą stanąć mu na drodze podczas renowacji obiektu. Rzeczywisty stan techniczny obiektów zabytkowych, który często jest ciężki do oszacowania podczas zakupu, konieczność dostosowania się do zaleceń konserwatora zabytków (w sytuacji, gdy obiekt jest objęty jego opieką), koszty eksploatacji i utrzymania tak dużej nieruchomości – to tylko niektóre rzeczy, które trzeba mieć na uwadze. Nieruchomości zabytkowe mogą nie posiadać pełnej dokumentacji technicznej, przez co nowy właściciel może dowiedzieć się o konieczności przeprowadzenia prac naprawczych dopiero kiedy natknie się na problem podczas modernizacji obiektu. Przy tego rodzaju inwestycjach należy więc posiadać rezerwowe zaplecze finansowe na nieprzewidziane wydatki.

Jakie jeszcze niespodzianki czekają inwestora

Czas jest istotnym czynnikiem, który w przypadku tak dużych obiektów jak dwory, pałace czy zamki, może przysporzyć inwestorowi kłopotów. Z racji braku możliwości dokonania rzetelnej oceny stanu technicznego zabytkowego obiektu wraz z terenami przyległymi, czas potrzebny na ukończenie projektu inwestycyjnego może się wydłużyć. Jeśli zatem inwestor zaplanował czerpanie pierwszych zysków w konkretnym terminie, to wydłużenie procesu renowacji nieruchomości może ten termin oddalić. To nie tylko pozbawi inwestora przychodów w oczekiwanym czasie, ale może także narazić go na dodatkowe koszty związane choćby z comiesięczną eksploatacją.
Strona administracyjna związana z inwestycją także może przysporzyć problemów. Jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie nieruchomości, inwestor powinien zorientować się czy na pewno będzie miał możliwość jej modernizacji w zaplanowany przez siebie sposób, lub czy istnieje możliwość przebudowy lub rozbudowy obiektu. Jeśli nie sprawdzi tego odpowiednio wcześniej, modernizacja obiektu może wydłużyć się w czasie lub wręcz okaże się niemożliwa według jego planów, co w konsekwencji przysporzy inwestorowi dodatkowych problemów.

fot. oferta WGN

Zabytki – perełki wśród konkurencji

Korzyści, jakie ze sobą niesie inwestycja w zabytek, mogą okazać się dużo wyższe. Przede wszystkim zabytkowe dwory, pałace i zamki są często unikatowe – ich wyjątkowy charakter i niepowtarzalny klimat sprawi, że będą wyróżniać się na rynku i przyciągać klientów. Jeśli nieruchomość taka zostanie przekształcona w klimatyczny hotel, restaurację, apartamentowiec, centrum konferencyjne, pensjonat itp., to do miejsca tego klientów może przyciągnąć wyjątkowy charakter nieruchomości. Swoja historią i klimatem może ona sama reklamować się na rynku, stanowiąc perełkę wśród konkurencji.
Zabytki – warto dać im drugą szansę

Na polskiej mapie nieruchomości jest bardzo dużo niszczejących obiektów zabytkowych. Klimatyczne dwory, imponujące pałace czy zachwycające niegdyś zamki z roku na rok popadają w coraz większą ruinę. Warto dać tym obiektom drugą szansę, tym bardziej, że renowacja zabytkowej nieruchomości może stanowić doskonałą reklamę dla regionu. Odrestaurowany dwór, pałac czy zamek może stać się nie tylko jego wizytówką, ale także może przyczynić się do zwiększenia przepływu turystów w regionie. Inwestor może więc pokusić się o wsparcie władz regionu, co usprawni proces zakupu i odnowienia nieruchomości.

Magdalena Łozowicka
Analityk WGN, redaktor naczelna Komercja24.pl